РЕШЕНИЯ:
ПОДГОТОВКА И РЕАЛИЗАЦИЯ
ТЕХНОЛОГИИ + ПРАКТИКА
Принятие инвестиционных решений
(подходы для обсуждения в ходе переговорного процесса)
Вернуться к Итоговому документу
На главную страницу сайта
Понятие УТЦ сформулировано на странице сайта Терминал

Вся работа по инвестиционному проектированию разбивается на два основных этапа.

I этап работы по инвестиционному проектированию основывается на подготовке и принятии решений, позволяющих перейти к переговорному процессу. II этап работ должен сформировать основные мероприятия для привлечения инвестиций. Предварительные переговоры с потенциальными инвесторами и партнерами позволяют определиться с вложением средств на стартовом этапе, чтобы минимизировать риски, связанные с недофинансированием проекта.

Пилотный проект должен содержать в своей основе такие работы, которые позволят в случае изменения ситуации, когда риски недофинансирования будут оцениваться как слишком высокие, продать участок с готовым бизнесом с возвратом вложенных средств. Ращение данной задачей накладывает существенные обязательные ограничения на инвестиционное проектирование.

Грамотный инвестор и менеджер готового бизнеса, принимающие решения по вложению средств в Узловой транспортный центр, будут оценивать действия той команды, которая станет центральным координирующим звеном. Поэтому работа по инвестиционному проектированию строится таким образом, чтобы команда была бы адаптирована к решению задач в данном направлении деятельности. Адаптация команды - это также одна из важнейших задач, которая должна решаться для достижения целей инвестиционного проектирования.

Приобретение земли позволяет выбирать для извлечения прибыли одну из любых возможных форм через рост капитализации земельного участка.


Выбирается участок земли, капитализация которого может быть повышена. Проводятся работы по росту капитализации данного участка земли.

Рост капитализации является основным фактором, минимизирующим коммерческие риски. Капитализация участка растет от варианта А к варианту Е. Наличие различных форм капитализации с разным уровнем сложности бизнес-деятельности позволяет осуществлять цели по варианту Е. В случае изменения ситуации можно всегда перейти к варианту более низкого уровня, отказавшись от дальнейших работ для роста капитализации.

В рассмотрение берется вариант Е. В случае, если будет принято решение в ходе работы, что риски осуществления варианта Е возросли и стали слишком высокими, то будет рассмотрено решение по полному или частичному следованию по варианту с более низким уровнем. К примеру, если станет целесообразным остановиться на варианте D, но при этом необходимо будет изыскать дополнительные финансовые средства, то он может быть осуществлен за счет продажи части земли по варианту B. Тем самым снижаются риски недофинансирования проекта по варианту D (снижение общего уровня рисков финансовых потерь в случае отсутствия запланированного успеха).

Реально могут присутствовать все формы бизнеса от варианта А до варианта Е. Но в качестве цели для "Город.РУ" берется бизнес варианта Е, а остальные виды бизнеса рассматриваются с точки зрения минимизации рисков варианта Е.

Тем самым, рассмотрение варианта Е является основным, так как варианты от А до D будут рассматриваться, как усечение варианта Е.

Принципы классификационного моделирования бизнеса
(в применении к варианту Е, как основополагающему)

Сектор 1. Стратегический. Направления бизнеса, представляющие стратегический интерес. "Город.РУ" по возможности контролирует данный бизнес с наименьшей степенью зависимости (при принятии решений) от партнеров и клиентов.

Сектор 2. Основной. Объекты бизнеса, где "Город.РУ" участвует в совместном бизнесе. Корпоративное взаимодействие предполагает совместную подготовку решений стратегического характера.

Сектор 3. Сопутствующий. Объекты внешних структур, на которых возможно либо зарабатывание в ходе реализации каких-либо направлений бизнеса хотя бы на стартовом этапе, либо, которые способствуют росту бизнеса "Город.РУ" и общей капитализации ближайших территорий (в том числе, находящихся в прямой собственности "Город.РУ"). Решения в основном носят тактическое значение. Влияние на принятие стратегических решений минимально (не исключает обладание стратегической информацией для более повышения эффективности тактических решений).


Вариант Е-I
Сектор 1 включает:
- Блок инфраструктурной оболочки (БИО)
Сектор 2 включает:
- Сервисный центр
Сектор 3 включает:
- Торгово-развлекательный комплекс
- Терминал
- Центр глубокой переработки
- Производственно-складской комплекс
- Городской Торговый дом

За основу бизнеса на территории Узлового транспортного центра берется Блок инфраструктурной оболочки (БИО). Он характеризуется тем, что для организации и эксплуатации БИО должна быть приглашена местная структура. Учитывая, что в настоящее время развитая местная структура, способная запустить БИО на современном уровне отсутствует, то эта часть бизнеса должны быть сформирована. Формирование данного бизнеса на основе "Город.РУ" позволит обеспечивать ввод в строй новых объектов и влиять на уровень капитализации отдельных площадок.

Вариант E-II
Сектор 1 включает:
- БИО
- Сервисный Центр
Сектор 2 включает:
- Производственно-складской комплекс
Сектор 3 включает:
- Торгово-развлекательный Центр
- Терминал
- Центр глубокой переработки
- Городской Торговый дом

Второй нишей бизнеса, которая в настоящее время свободна, является ниша сервисных услуг. В отличие от БИО, где фактически должна быть одна компания, обеспечивающая работу по обеспечению основными потребностями жизнеобеспечения, сервисные услуги будут носить разносторонний характер. Их разнообразие допускает наличие группы компаний, которые предоставляют услуги. Но, с другой стороны, клиент предпочитает иметь дело с одной компанией, которые обеспечивает необходимый пакет услуг. Работа Сервисного центра тем самым состоит в том, чтобы обеспечить комплексное обслуживание клиента. Сервисный центр самостоятельно производит услуги, которые являются традиционными для бизнеса, но способен при необходимости привлечь другие компании, если данный вид услуг еще не освоен Сервисным центром.

Вариант E-III Сектор 1 включает:
- БИО
- Сервисный Центр
- Производственно-складской комплекс
Сектор 2 включает:
- Терминал
- Городской Торговый дом
Сектор 3 включает:
- Торгово-развлекательный Центр
- Центр глубокой переработки
- Внешние структуры

Предоставление складских услуг уже имеет определенное развитие в Городе. Принимая за основу положение, что выгоднее сосредоточиться на новых направлениях и пригласить уже компании со сложившимся бизнесом, то Производственно-складской комплекс лучше создать через приглашение структуры, имеющей опыт. Но здесь остаются варианты. Так, можно пригласить компанию на паях, можно договориться о выкупной цене через определенное время, можно договориться о сотрудничестве на время запуска.

Производственно-складской комплекс является стратегическим для Узлового транспортного центра. Обладание им увеличивает возможности по влиянию на деятельность других направлений бизнеса, так производственно-складской комплекс будет тесно связан с торговлей и работами терминала (это нашло отражение не схеме при формировании сектора 2). Но необходимо учитывать реалии по возможностям. Необходимо сосредоточиться на определенных секторах бизнес-деятельности, где уже есть положительный опыт. Только данные виды бизнес-деятельности будут прорывными для "Город.РУ".

Учитывая, что производственно-складской комплекс целесообразно запускать в более поздние сроки, то решение по реализации варианта E- III стоит рассматривать после проведения работ, обеспечивающих запуск объектов, без которых производственно-складской комплекс не будет иметь достаточной эффективности.

Наличие данных трех направлений уже достаточно, чтобы можно было утверждать, что бизнес "Город.РУ" является основой для обеспечения бизнеса компаний, которые будут расположены на площадке, являющейся собственностью "Город.РУ", либо на примыкающих территориях. Но и развитие по вариантам E-I и E-II сформирует устойчивый бизнес для "Город.РУ".

Бизнес услуг плюс инфраструктурное обеспечение формирует следующую пространственную схему, являющейся базовой для принятия решений по развитию

I. Классификация 1 - по статусу
1. Международного значения (Т1)
2. Федерального значения (Т2)
3. Межрегионального значения (Т3)
4. Местного значения (Т4)

Основное отличие - в масштабах бизнеса

Площадка более высокого уровня может включать в себя площадки более низкого уровня. Более точно, УЗЕЛ может содержать площадки различных типов значения.

Площадки более высокого уровня обеспечивают деятельность площадок более низкого уровня.

Терминал местного значения - его основная задача обеспечить комплектацию грузов для обеспечения деятельности местных торговых фирм и местного производства
МЕСТО
ТЕРМИНАЛА
МЕСТНОГО
ЗНАЧЕНИЯ
ВЗАИМОСВЯЗЬ
ТЕРМИНАЛОВ





II. Классификация 2 - по обладанию собственностью и юр. лицами
1. Полное владение
2. Корпоративный бизнес (совместное владение собственностью)
3. Сдача в аренду
4. Продажа участка под целевую деятельность
5. Создание условий для бизнеса финансовых услуг (банки, страховые компании, лизинг, депозитарий)

Решения принимаются для создания синергетического эффекта

Продажа участка - компании, которые специализируются на соответствующем виде деятельности (к примеру, Ашан)

Сдача в аренду - торговые и производственные площадки, отдельные услуги

Совместное владение - корпоративные цели

Полное владение - ключевые элементы (обслуживание всего комплекса, координация различных форм бизнеса для получения максимального синергетического эффекта) Определение партнеров и формирование предложений по привлечению инвестиций на площадку УЗЛА.

Продажа участков должна производиться только под сформированный бизнес.

Аренда предоставляется без права субаренды (только под целевую бизнес-деятельность)

Продажа возможна - формируется совместное предприятие, а потом основные акционеры выкупают в процессе своей деятельности по согласованной цене акции (опционный договор).

При принятии решений по обладанию собственностью необходимо учитывать возможные реалии. К примеру, дилерский центр по продаже легковых автомобилей работает с производителями автомобилей. Зарубежные поставщики автомашин повышают все время требования к дилерским центрам. Они требуют, чтобы дилер имел землю и сооружения в собственности. Это снижает их риски при заключении долгосрочных договорных обязательств. К тому же, наличие земли в собственности у дилера позволяет ему получать банковские кредиты для пополнения оборотных средств. "Город.РУ" должен учитывать данные реалии. Это предполагает, что он продает часть своей земли или способствует снижению цены при покупке соседнего участка.

III. Классификация 3 - по временному фактору введения в строй объектов
1. Обязательный фактор (модуль может быть введен в строй только после ввода в строй модуля, обеспечивающего его работу)
2. Информационный фактор (обычно связано с маркетинговыми результатами - можно спланировать объем бизнеса после определенного типа анализа на базе работы других модулей, но прямой зависимости нет)
3. Финансовый фактор (планируется вложение средств, заработанных на одном модуле вложить в запуск/расширение другого модуля)

Все бизнесы разбиты на модули.

Модули запускаются в определенном порядке.

Порядок определяется возможностями быстрой окупаемости, перспективой развития и зависимостью от работы других модулей.

Некоторые модули могут иметь временную организацию, а потом уже они получают современное оснащение. Временная организация модуля должна окупить свое промежуточное состояние. Она позволяет запустить более дорогое оборудование за счет уже сформировавшегося бизнеса.

Модули-бизнесы формируются в таблицу с двумя параметрами
1. Вид деятельности
2. Масштаб по обслуживаемой территории

К примеру, Торговый сектор можно разбить по модулям:
- Местный розничный
- Местный оптовый
- Регионы обслуживания
- Международная составляющая
- По предварительным заказам

Запуски модулей во многом зависят от партеров. Они принимают решения по своим направлениям бизнеса в зависимости от собственных рисков. Необходимо (по возможности) получать от них информацию, позволяющую планировать собственную деятельность и координировать работу партнеров.
Стартовый этап предполагает основную работу сосредоточить на уровне местного рынка. То есть УТЦ формируется, как терминал местного уровня. Должен быть организован запуск следующих модулей: 1. БИО (собственность "Город.РУ"). Наличие БИО позволит предлагать услуги по инфраструктурному обеспечению. Необходимо сразу определиться с территорией под БИО. Необходимо учитывать, что территория должна иметь площадь, позволяющая постепенно наращивать установки по энергетике, а также для увеличения объемов воды.
2. АЗС (корпоративный бизнес) - прообраз площадки быстрого обслуживания. Возможна передача участка корпоративной структуре, что позволит для "Город.РУ" высвободить средства для закупки дополнительной территории (с перспективой на рост).
3. Торговля (в основном - розничная, готовый бизнес) - формирует партнер (крупная фирма, имеющая опыт организации подобного бизнеса). Партнер может выкупить часть участка у "Город.РУ", самостоятельно приобрести соседний участок или взять в долгосрочную аренду. Крупная компания будет стремиться к тому, чтобы участок под ее бизнесом был в собственности. В любом случае это приведет к росту капитализации всей смежной территории.

IV. Классификация 4 - по формам развитости бизнеса, привлекаемого для работы на площадках УТЦ.
1. Готовый развитый бизнес
2. Готовый бизнес с ограниченными возможностями (к примеру, он существует в Городе, развит с точки зрения Города, но не имеет опыта работы вне Города)
3. Формирующийся бизнес (имеет программу развития и успешно движется при ее выполнении)
4. Зарождающийся бизнес (сделаны определенные шаги, но программа бизнеса отсутствует)
5. Концептуальный бизнес (имеется идея и продумана технология ее внедрения, но сам бизнес отсутствует)

Основной принцип при принятии решений по сотрудничеству: приглашать по возможности для работы Узла уже Готовый развитый бизнес. Это позволит быстро запустить целиком проект (стратегический выигрыш). Главное - опережение.

Не следует формировать то, что уже умеют делать другие. Это слишком дорого. Лучше сосредоточиться на организационной деятельности. Формирование проектов - это хороший перспективный бизнес, имеющий наиболее высокий уровень рентабельности.

Фактически данная классификация имеет рейтинговое значение для будущих партнеров. При формировании бизнесов на площадке, которые не входят в стратегические направления непосредственного бизнеса "Город.РУ" наибольшее предпочтения должны иметь партнеры с более низким номером в списке классификации. Не нужно делать сравнительного анализа, какая компания выгоднее. Выгоднее та, чей рейтинг выше (ниже риски того, что данное направление не будет запущено, или будет запущено слишком поздно, или сформированные услуги не будут удовлетворять в полном объеме современным требованиям). При участии в УТЦ структуры, имеющей готовый бизнес, отпадает необходимость проведение технико-экономического обоснования и расчетов. В этом случае требования к ТЭО и его основные параметры будет проводить сам организатор бизнеса. Со стороны "Город.РУ" должны контролироваться только параметры, связанные с поставкой самого современного оборудования. Для крупных компаний данный фактор является естественным, поэтому не требует существенного контроля. Но его роль повышается, когда приглашаются партнеры от фирм и компаний, находящихся вблизи (местные, региональные), которые не имеют достаточного опыта конкуренции на международных рынках.

Расчеты по ТЭО ведутся только после определения тех структур, которые будут запускать бизнес. Требования к поставкам - оборудование последнего поколения. При поставкам для временной эксплуатации должны быть определены условия замены на новейшее оборудование.

Стратегические направления бизнеса
(для "Город.РУ").

Основной интерес представляет бизнес, связанный с проектированием и строительством. Данный рынок будет формироваться, если будут формироваться новые проекты по расширению УТЦ. Формирование проектов становится задачей "Город.РУ". Новые проекты должны быть нацелены на решение двух основных задач:
1. Формирование возможностей по расширению бизнес-деятельности, как основа роста дохода от основной (зарабатывающей) деятельности.
2. Рост капитализации, как основного рычага по снижению рисков и получения доступа к более выгодным инвестициям.
При развитии УТЦ возникают дополнительные виды бизнеса. "Город.РУ" должен принимать решение о целесообразности диверсификации своей бизнес-деятельности.

Второе направление - это БИО.
БИО для Терминала может рассматриваться как пилотный проект.
Кроме работы на самой площадке УТЦ, БИО рассматривается как отработка технологий при работе на любых иных территориях (в первую очередь при работе в г. Город).
Строительный бизнес сильнее подтвержден конъюнктуре рынка, чем БИО. После сдачи готового объекта и его продажи необходимо определиться с новым строительным проектом. БИО же основывается на бизнесе, который всегда востребована в эксплуатируемых помещениях. Тем самым он меньше зависит от конъюнктурных (ценовых) колебаний, поэтому является хорошей базой, позволяющей обсуждать условия для привлечения дополнительных ресурсов в бизнес.

Третье направление - это обеспечение строительных компаний.
Строительные материалы, окна, двери, сантехника и так далее, а также техника, оборудование, инструмент для проведения строительных, монтажных и ремонтных работ.
Это направление, связанное с работой производственной площадки УТЦ, может быт также стратегическим направлением бизнеса "Город.РУ".

Четвертое направление - это сервисные функции. Они могут иметь два направления развития:
Бизнес обеспечения сервисных функций (услуги) имеет хорошую перспективу для своего развития. Данная ниша в России имеет хорошую тенденцию к росту и этот рост прогнозируется еще ни на одно десятилетие.
Особое место в сервисных функциях занимает бизнес услуг, нацеленных на продвижение продукции самых различных компаний. К важнейшим видам бизнеса относится рекламный бизнес. Рекламная деятельности имеет хорошую окупаемость. Кроме того, она позволяет собирать информацию, аккумулировать ее у себя с целью подготовки опережающих решений.

Классификационная таблица для подготовки инвестиционных решений
(по ключевым модулям)

Модуль
Статус
Форма собственности
Тип партнера
Очередность
АЗС, площадка быстрого обслуживания Местный Либо "Город.РУ", либо корпоративная Группа компаний с готовым бизнесом Стартовая
БИО Местный "Город.РУ" нет Стартовая
Торговый комплекс Местный Собственник - запускающий бизнес Готовый бизнес (типа Ашан, ИКЕА и тому подобное) Любая из компаний на стартовом этапе
Торговля по заказам Местный Смешанная (аренда производственных и торговых помещений) Готовый и формируемый После частичного запуска Торгового комплекса
Дилерский автоцентр (продажа автомашин: выставочный зал, запчасти, мастерская) Межрегиональный Собственность дилера (или группы дилеров) Готовый бизнес (дилер или группа дилеров) После частичного запуска Торгового комплекса
Развлекательный комплекс Местный Собственник - запускающий бизнес Готовый бизнес После запуска Торгового комплекса (в зависимости от числа посещений)
Складской комплекс Местный и межрегиональный с ориентацией на общефедеральный и международный Смешанная (аренда и собственность участников, возможно - корпоративная) Готовый бизнес и арендаторы После маркетинга и запуска торгового комплекса
Транспортная компания Местный и межрегиональный с ориентацией на общефедеральный и международный Смешанная Группа местных транспортных компаний и межрегиональные перевозчики Стартовая
Сборка, переработка, производство Местный и межрегиональный с ориентацией на общефедеральный и международный Смешанная (аренда и собственность участников, возможно - корпоративная) Готовый бизнес и арендаторы (производители) После маркетинга и запуска торгового комплекса
Гостиничный комплекс От Межрегионального до международного "Город.РУ" либо готовый бизнес Компания по обслуживанию гостиниц После частичного запуска Торгового комплекса
Жилой комплекс Местный Смешанная Финансовые структуры После первой очереди гостиничного комплекса
Сервисные услуги Местный и межрегиональный с ориентацией на общефедеральный и международный Смешанная Представительства и вновь формируемые Постепенное наращивание. Конференции, выставки - параллельно с гостиницами

Очередность постановки бизнеса
Заправка (АЗС)
Техобслуживание
БИО
Услуги
Торговля
Склады
Гостиницы, мотели
Развлечения
Сборка, глубокая переработка
Производство
Жилой комплекс

Представленный порядок может быть изменен, но при наличии необходимых для этого условий. К примеру, может прийти на площадку УТЦ крупная структура с готовым бизнесом. Она может использовать иные технологии по обеспечению своего бизнеса необходимым уровнем клиентуры. Это может стать причиной для изменения порядка развития.
Стартовый этап - это обслуживание транзитного транспорта. Он рассматривается в качестве пилотного проекта. Пилотный проект позволяет собрать информацию для определения объемов предоставления услуг для определения рисков при запуске последующих проектов, а также позволяет отработать технологии.
Стартовый этап, как и ближайший временной период за ним, должен осуществить такую постановку бизнеса, чтобы можно было с уверенностью утверждать, что УТЦ состоялся при работе на местном уровне (Город, Энгельс, ближайшие города). Это позволит проводить работы по всем перечисленным направлениям и начать привлечение инвестиций под УТЦ с целью постепенного роста его статуса до Международного.

Основные направления бизнес-сервиса
Предпроектная подготовка - организационная деятельность "Город.РУ"
Проектирование - основная услуга "Город.РУ" для достижения стратегических целей
Финансовые операции - Банк (отделение)
Лизинг - представитель компании
Страхование - брокер
Выставки, конференции - услуга "Город.РУ"
Маркетинг - услуга "Город.РУ"
Минимизация издержек - Транспортная компания, складской комплекс (логистика)
Информационные услуги - услуга "Город.РУ" (включая сайт УТЦ)
Реклама - услуга "Город.РУ"
Фондовые операции - депозитарий
Медицина - частная клиника
Курсы подготовки кадров - группа частных учебных заведений
Безопасность - группа компаний (по направлениям деятельности)
Уборка, вывоз мусора, озеленение и прочее - группы компаний

Очередность наращивания инвестиционных форм
1. Собственные средства (средства "Город.РУ")
2. Средства компаний, привлекаемых на УТЦ
3. Лизинг
4. Инвестиционные кредиты
5. Акционерный капитал

Если Вас интересуют только отдельные темы сайта, то они перечислены на странице ТЕМЫ САЙТА

© Юрий Никольский