Юрий Никольский РЕШЕНИЯ: ПОДГОТОВКА И РЕАЛИЗАЦИЯ ТЕХНОЛОГИИ + ПРАКТИКА Проблемы, обсуждаемые в СМИ		Доступное жилье. Ипотека Варианты решений

В данном сайте под ипотекой понимается структура взаимодействия при возведении и покупке жилья, снижающая риски каждого из участников.

Снижение уровня рисков создает условия для долгосрочного кредитования покупателей жилья с минимальным процентом при выплате кредитов. Наличие же конкуренции на рынке ведет к минимизации цены на жилье.

При наличии эффективной ипотеки создаются условия для финансовой поддержки со стороны государства тех, кто желает купить жилье. Государство начинает заботиться о тех людях, которые не имеют достаточный уровень доходов для уплаты за жилье по тем ценам, которые сложились на жилищном рынке. Граждане государства могут оказаться в ситуации, когда их уровень дохода резко снижается. К примеру, из-за потери работы или при общем снижении покупательной способности населения (вспомните год 1998). Такая ситуация увеличивает риски строителей, поэтому государство должно заботиться о механизмах по снижению данных рисков. Напомним, что чем выше риски, тем дороже жилье и ставка по кредитам. Эту ситуацию мы связали со стабилизационным фондом России и вывели на отдельную страницу сайта.

Мы разделяем вопросы ипотеки и государственной программы, делающей покупку жилья для большего числа граждан России. Ипотека может существовать без государственной поддержки. Государство же формирует условия, когда увеличивается число его граждан, способных приобрести и сохранить жилье в своей (частной) собственности.

Вопросы жилищного строительства на страницах сайта описаны подробно:
1. Структура рынка жилья. В этом разделе раскрывается суть ипотечного банка. Именно он становится центральным звеном всей структуры, где существенно снижаются риски всех участников рынка, включая покупателей жилья.
2. Конспект занятия по структуре рынка жилья. Здесь рассматриваются варианты некоторых финансовых схем, позволяющих снижать риски и привлекать инвестиции в строительный комплекс и в производство, его обслуживающий.
2.а. Графики расчетов для принятия решения по закупке энергетической установки и страница сайта Энергетический сектор. Здесь показано, что установка локальной энергоустановки может быть выгоднее строительства огромной электростанции, если использовать освобождающееся тепло на обогрев домов.
3. Куда пойдут налоговые льготы. Здесь приводится анализ того, что произойдет, если рынок жилья не сформирован, но при этом будут предоставлены льготы при покупке нового жилья.
4. Социальные расходы и собственность. Здесь показывается, что наличие жилья в частной собственности у граждан снижает социальные издержки государства. При этом можно предположить, что снижение социальных издержек создает условия для снижения налогового бремени, а это в свою очередь ведет к росту доходов населения. Рост доходов - это рост людей, для которых жилье является доступным.
5. Строительство и социальные задачи. Здесь показано, что осуществляемые в ряде регионов России программы, когда богатые оплачивают жилье для бедных, увеличивает число лиц, которые не способны приобрести себе жилье с использованием ипотеки. Фактически подобные программы вводят косвенные налоги, поднимающие цену на рынке жилья. 6. Товарищество собственников жилья. Освещается роль государства и объединений на двух страницах сайта: конспект занятия и реальный сайт по информированию жителей.

Ниже рассмотрены вопросы, которые не затронуты в основных разделах сайта:
- роль государства в процессе снижения цены на возводимое жилье,
- роль государства при формировании эффективной ипотеки,
- как должны формироваться льготы для роста числа людей, для которых покупка жилья становится доступной,
- защита покупателей недвижимости от компаний, которые не способны выполнить свои обязательства.

Предложенные варианты не исчерпывают все возможные варианты, а лишь обозначают темы, которые к настоящему времени (сентябрь 2006 года) не были активно затронуты российскими СМИ.

Высокая цена на жилье в настоящее время оправдывается наличием высокого спроса на него, отсутствием свободных площадей и наличием роста доходов населения. Данные причины имеют место, но это не означает, что цены на жилье не могут быть снижены.

Цена возрастает, если государство не формирует новые территории, обеспеченные инфраструктурой для возведения жилья.

Понятно, когда в центре Москвы стоимость нового жилья значительно выше ее окраин, а тем более на территории Московской области. Но цена снижается в Москве, если люди могут быстро добраться до места работы из Московской области. Перегруженность магистралей не позволяет жителям Москвы переехать за ее пределы, так как время на дорогу существенно возрастает.

Строительство новых магистралей практически не ведется. Новые виды скоростного транспорта не строятся. Новые территории не обеспечиваются газом, водой, электричеством, чтобы они стали объектами строительных площадок.

Возьмем г. Дмитров, расположенный в 70 км от Москвы. Стоимость жилья за последние 5 лет там значительно выше стоимости инфляции. А ведь это район Подмосковья, где достаточное количество свободных территорий. Если бы была сформирована инфраструктура, то жилье не могло повышаться в цене темпами более высокими, чем стоимость на стройматериалы и рабочую силу.

Снижение стоимости в районах, отдаленных от Москвы, привело бы к снижению цен, приближенных к Москве, а далее - в самой Москве. Наличие скоростного пассажирского транспорта и автомагистрали без пробок позволило бы снизить эту цену еще значительнее. Добавьте к этому наличие современных линий связи и современных офисных зданий. Тогда часть бизнеса перейдет в Подмосковье. Проведите не только радиальные магистрали по Подмосковью, а соедините между собой огромные уже существующие жилые массивы по окраине мегаполиса. Туда начнут переводить свои цеха промышленные предприятия, если рабочие смогут быстро достигать своих мест работы.

Москва считается стареющим городом. Предложите старикам переехать на окраину, но обеспечьте их необходимыми удобствами. Они переедут. Пусть разница стоимости их жилья в Москве и в 20 км от Москвы составляет 2000 у.е. Пусть они оставляют жилье размером 50 кв. м. Тогда они могут получить за переезд 100 000 у.е. Банк дает 6% годовых. От этой суммы получается 6 000 у.е. в год, или - 500 у.е. в месяц. При такой добавке к пенсии можно переехать, так как стоимость дороги к внукам и детям будет окупаться от полученной прибавки.

Здесь необходимо напомнить, что старость обеспечивается не только пенсионными суммами, а также всем накопленным за жизнь капиталом. В советское время капитала у людей не было, а была только пенсия. Теперь же имеющийся капитал может быть переведен в денежную форму для более обеспеченной жизни в старости.

В итоге: снижение цен в средней и центральной частях мегаполиса за счет освобождаемых помещений.

Подведем итог. Государство обязано:
1. Сформировать площадки с надежным обеспечением людей газом, электричеством, водой и связью (телефон, Интернет).
2. Построить инфраструктуру, позволяющую быстро добраться с окраин мегаполиса к его срединным частям и в центр.
3. Стимулировать строительство дешевого жилья на окраинах мегаполиса. 30 лет жизни новых домов удешевит цену жилья, а через 30 лет эта часть мегаполиса все равно будет осваиваться иначе.
4. Обеспечить выделение подготовленных участков на окраинах мегаполиса бесплатно в собственность Товариществ собственников жилья, которые будут организованы по завершению строительства.
5. Разрешить покупку жилья только через ипотечные банки. Разработать соответствующую законодательную базу.
6. Способствовать формированию ипотечных банков, которые берут не себя контрольные функции за строительством жилья и его дальнейшей эксплуатацией.

Последний пункт раскроем более подробно.
А. Ипотечные банки получают льготы от государства. Это мотивирует работать через них покупателям жилья, так как в противном случае цена без льгот возрастает.
Б. Люди, накапливающие средства на жилье через ипотечные банки, имеют защиту со стороны государства на случай банкротства банка (законодательство уже существует).
В. Ипотечные банки обслуживают экономический кластер строительного бизнеса, поэтому он может оценить риски при предоставлении кредитов строительным компаниям.
Г. Население предоставляет деньги не строительным компаниям, а ипотечным банкам, а те несут ответственность за предоставленные в их распоряжение средства. Аккредитив, положенный в ипотечный банк, становится кредитом для строительной компании, если банк имеет приемлемые для него риски. Иными словами, банк (не государственный чиновник) определяет состоятельность строительной компании.
Д. Формы договоров на покупку жилья определяются законодательством. Это не лишает банки заключать иные договора. Но стандартный договор позволяет банку получать льготы.
Е. Люди, имеющие льготы и субсидии от государства, могут ими воспользоваться при заключении договора с ипотечным банком. Средства, выделяемые государством, выдаются не людям, а банкам после получения ордеров на въезд в новый дом. Тем самым не гражданин бегает по чиновникам, а юрист банка оформляет льготы и субсидии, так как банк заключает договор, а потом на основе законодательства получает средства из бюджета. Тем самым снимается возможность коррупции для чиновника. Банки, находясь в конкурентной среде, вынуждены для привлечения клиентуры совершать сделки по минимальной ставке.
Ж. Ипотечный банк может воспользоваться средствами, выделяемых государством для малоимущих, только в том случае, если цена на жилье ниже предусмотренного законодательством максимума. В этом случае малоимущие граждане обязаны въехать в жилье, где земля под строительство выделяется бесплатно (новые районы на окраине мегаполиса), а въехавший в дом обязан согласиться на вступление в Товарищество собственников жилья.

Можно продолжать поднятую тему. Для нас же важно то, что мы показали механизм, когда государство может отказаться от контроля строительных компаний. Это удешевляет государственный аппарат и снижает уровень коррупции. Чиновник является монополистом по отношению к жителю конкретного района. Банки между собой конкурируют.
Государству достаточно контролировать только банки, а также создать условия, чтобы все операции с недвижимостью совершались только через банки.

Данным примером мы стремились еще раз показать основные принципы подготовки решений, описанные на страницах данного сайта.

Обратите внимание, что налоги могут измениться.	Это приведет к ухудшению инвестиционного климата в области жилищного строительства. А следовательно, приведет к росту стоимости жилья.

© Юрий Никольский
"РЕШЕНИЯ:
ПОДГОТОВКА И РЕАЛИЗАЦИЯ
ТЕХНОЛОГИИ + ПРАКТИКА"